2025년 전세 사기 예방 체크리스트 – 계약 전에 반드시 확인해야 하는 10가지

 

2025년에도 전세 사기 피해 소식은 계속 들리고 있다. 깡통전세, 이중계약, 근저당 과다 설정, 위장 임대인, 대출 규제 악용 등 형태는 점점 더 다양해지고, 피해 금액도 점점 커지고 있다. 그래서 이번 글에서는 전세 계약을 앞둔 사람들이 “계약 전에 반드시 확인해야 할 체크리스트”를 실제 사례 기준으로 정리해본다.

한 번만 꼼꼼하게 확인해도 전세 사기 가능성은 절반 이상 줄어든다. 반드시 ‘당연히 괜찮겠지’라는 생각을 버리고, 계약서를 쓰기 전에 아래 항목을 하나씩 체크해보자.

 

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1. 등기부등본 최신본 발급 (당일 기준 필수)

부동산에서 프린트해준 등기부는 며칠 지난 것일 가능성이 높다. 전세 사기 피해자의 대부분은 “근저당이 급하게 설정된 걸 몰랐다”고 말한다. 반드시 직접 인터넷 등기소에서 당일자 원본을 발급해 확인해야 한다.

• 근저당 설정 여부
• 가압류, 압류, 가처분 여부
• 소유자 이름 일치 여부
• 임대인이 진짜 소유자인지 확인

특히 근저당이 집값의 60% 이상 걸려 있다면 위험도가 매우 높다.

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2. 집 시세와 전세가율 체크

전세 사기는 대부분 “전세가율이 비정상적으로 높은 집”에서 발생한다. 즉, 매매가 3억인데 전세가가 2.7억이면, 그 집은 깡통될 위험이 크다.

시세 확인은 다음 경로가 안정적이다.

• 국토부 실거래가
• 네이버 부동산 시세
• 주변 중개업소 2~3곳 시세 비교

전세가는 매매가 대비 70% 이내가 가장 안전하다.

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3. 건물 전체의 근저당·대출 상태 확인

빌라·다세대·다가구의 경우, 집 한 칸만 등기부 보는 게 아니라 건물 전체에 근저당이 과다 설정됐는지 확인해야 한다. 전체가 위험하면 내 집만 안전할 수 없다.

실제 사기 사례 중 상당수가 “건물 전체를 담보로 대출받아 다 빼돌린 케이스”였다.

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4. 확정일자 + 전입신고 타이밍

사기를 예방하려면 “계약→입주→전입신고→확정일자” 순서를 반드시 지켜야 한다. 둘 중 하나라도 빠지면 보증금 회수 우선순위가 밀릴 수 있다.

• 계약 후 즉시 전입신고
• 같은 날 주민센터에서 확정일자 받기
• 가능하면 입주 전날 미리 전입신고 예약

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5. 임대인 신분증 + 인감증명서 직접 확인

실제로 존재하지 않는 사람과 계약을 하거나, 대리인 사기를 당하는 사례가 많다. 반드시 다음 항목을 직접 확인해야 한다.

• 임대인 실명 확인
• 주민등록증 진위 여부
• 인감증명서(부동산용) 출력 날짜 체크
• 위임계약일 경우 → 공증된 위임장 필수

조금이라도 미심쩍다면 계약하지 않는 것이 정답이다.

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6. 중개사 자격증 실물 확인

가짜 중개사, 유령 중개사무소와의 계약은 전세 사기의 대표적인 유형이다. 사무실 벽에 걸려 있는 자격증만 믿지 말고, 실물 라이선스 번호를 직접 조회해봐야 한다.

공인중개사 자격증 번호는 한국공인중개사협회에서 조회 가능하다.

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7. “보증보험 가입 가능 여부” 가장 중요한 마지막 체크

전세계약할 때 제일 먼저 물어야 하는 질문은 단 하나다. “이 집, 전세보증보험 가입 가능합니까?”

가입이 안 된다면 → 90%는 위험한 집이다. 이유는 보증보험 자체가 위험물건을 걸러내기 때문이다.

• HUG(주택도시보증공사)
• SGI서울보증

두 곳 모두 가입 불가라면 절대 계약하지 말 것.

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8. 이중계약 방지 – 특약에 반드시 넣어야 할 문구

계약서 특약란에는 다음 문구를 반드시 넣어야 한다.

  “임대인은 본 부동산에 추가 담보대출·근저당을 설정하지 않는다.”
  “보증보험 가입이 불가할 경우 계약은 자동 해지되며, 계약금 전액 즉시 반환한다.”
  

이 두 줄만 있어도 70%의 사기 시나리오를 막을 수 있다.

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9. 수리·하자 부분은 사진으로 증빙

파손·누수·곰팡이 등은 구두로 이야기하면 아무 소용 없다. 반드시 사진 + 특약 기입 + 카톡 기록까지 남겨야 한다.

수리비 문제로 분쟁이 나서 보증금 반환 지연되는 사례도 실제로 많다.

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10. “조금이라도 이상하면 그냥 나오기”

이상하게 마음이 불편하거나, 중개사가 서둘러 계약을 종용하거나, 임대인이 서류 보여주길 꺼린다면 99%는 문제 있는 집이다. 부동산 계약은 눈치 보지 말고 빠져나오는 게 이득이다.

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마무리

전세 사기는 결국 “정보 부족”과 “경계심 부족”에서 시작된다. 하지만 위 10가지를 지키는 것만으로도 위험한 집을 상당 부분 걸러낼 수 있다. 특히 2025년에는 전세가 하락 구간, 역전세 리스크, 건물주의 연쇄 부도 가능성이 있어 더더욱 꼼꼼한 확인이 필요하다.

전세계약을 앞두고 있다면 이 글을 저장해두고 체크리스트처럼 하나씩 확인해보길 바란다. 한 번의 꼼꼼함이 수천만 원을 지켜줄 수 있다.